如何成为一名无敌的房地产策划?!我教你!收徒我是认真的!

在知乎上做了大概一个月收徒弟广告,咨询的人不少,首先感谢大家的认可。可能我把这件事想的太单纯了。接下来说说我的动机:

1、帮助想要成长的房地产策划共同成长;

2、解决房地产策划在工作当中存在的问题;

3、寻找到价值观相同的人,能一起做点事儿,我的初步想法是大家可以共同经营一个房地产互联网平台(说白了,前期就是像知乎一样的账号,后期形成规模,进行转型,形成一个以房地产策划为主题的平台)。

4、还有一个比较个人的想法,就是我对房地产的认识,“市场观、产品观、规划观”我有一个最初级的想法,我正在把这些想法落地中,需要和大家探讨。让大家从不同的角度去理解地产,真正的喜爱地产这个行业。同时,帮我完善这个想法,最终实现传播。

这些,就是我收徒的动机。

但是,在收徒期间呢发现一些问题:

1、求速成;

2、理想很丰满、执行很骨干;

3、缺少策划的情怀;

4、对房地产的认识不够全面,对房地产策划的认识只停留在推广阶段;

5、因为地域问题,大家在沟通中没有一个统一的衡量标准;

6、更关注形式,而忽略了内在的逻辑。


这是通过沟通发现的问题,我总结一下。

1、房地产策划概念理解不同;

2、房地产策划的意义理解深度不够;

3、对于房地产策划的职业规划不是非常清晰。


|房地产策划是什么?


房地产策划是负责项目推广的、做广告的、做项目包装的。

我也曾经这么回答过,因为,这个行业也算是第三产业兴起以后应用而生的。第一,主要出现在后台;第二,本身在整个行业里也只是一个环节。因此,关注度不是特别高。你这样给没接触过行业的人解释,我认为无可厚非,让别人容易了解你的工作大概范围。

但是,这个说法慢慢的竟然成为了一个从业者对自身的理解,这就有点儿扭曲了这个行业。

为什么?内行看门道,外行看热闹。

你说说,推广、广告、包装这些不就是房地产策划工作的外在表现吗?那不就相当于看热闹呢吗?是不是有点儿外行啊?你做的这些工作的核心意义是什么?解决营销当中出现的问题。诊断!才是你工作的根本。是你所有外部表现的根源。

我经常说:“其实我就是卖房子的。”

我来解释一下,你外部表现的的核心目的有两个:1、形成关注度,获得来访,这是你常规工作的核心;2、发现项目运营中的问题,用营销策略来逐一解决。两个目的最终实现的效果是房屋的顺畅销售。

|难道你不是卖房子的吗?

首先,这个认识很关键,有的放矢嘛,你只有明确了你的目的,你做所有的事情思路才能清晰。

所以,我给房地产策划的定义就是卖房子的。

很多人看到这儿会有更多的问题了。我的创意呢?我的文案呢?我尼玛半宿半宿撸方案,我还觉得自己挺崇高,结果我干的活儿,好像没想象当中那么光鲜。曾经的骄傲荡然无存!

但是,还是请你接受这个事实,因为,接受了你就接地气了。接受了就不会只是被动执行,接受了你就不会迷茫了,接受了你就知道自己怎么成长。

接受了你再往下看,下面开始打怪升级了!


|房地产策划的意义

注意!虽然我们沿用了教科书式的提纲,但这不是房地产策划的基础教程!

我完全是站在房地产策划个人的角度来和大家分享房地产策划的,而不是站在房地产行业上对房地产策划的理解。

有什么不同呢?

如果按照房地产行业的角度,房地产策划只是其中的一个环节,这个岗位的核心就是按照操作流程规范的执行,起到应有的作用就可以了。第一,从角度上讲,只是站在行业的构成上讲工作范畴和工作要求;第二,因为出发点是房地产行业,因此,高度只能站在产业高度,客观、也更有利于执行。这个角度需要一个大前提,就是房地产策划已经明确了自己的工作重点。

可是,明确工作重点恰恰是房地产策划这个工种目前最亟待解决的问题。因为,房地产策划这个工种太年轻了,这个行业甚至还没有真正积累足够的职业经理人。

所以,按照房地产策划个人角度来讲呢?就是为了展示我认为的整个房地产策划给大家看,让你更好的了解房地产策划,明确你的目标、明确你的位置、明确你的工作内容。

第一,从角度来讲,我将展开房地产策划在房地产行业的发展,是动态的并且是前瞻的;

第二,从高度来说,我将房地产策划作为一生的事业,既然要伴随你一生,那肯定要涉及到价值观、宇宙观、人生观等一些列人生的观点表达。

因此,我说到的房地产策划的意义,应该准确的讲是站在职业生涯的高度的,甚至到人生的高度,这是我想和大家分享的。


“人生有三个阶段,第一阶段见自己;第二阶段见天地;第三阶段见众生。“


以上,就是我的思想背景,让大家更好的理解我的逻辑。

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从策划角度来理解第一阶段

|“见自己”。

人生中,这个部分是你价值观的建立,价值观的衡量标准是你的预期,是你生活状态的本能选择:及时行乐、未雨绸缪、逆天改命?没有对错,只有适合。小草和大树谁的生命更有意义?你的预期决定了你的格局,你的预期决定了你事业的发展。

所以,其实在房地产策划这个行业里,价值观的确立,基本确立了你的工作形式或者说是你对房地产策划的基本认识。价值观的建立从认识、摸索、提炼到领悟是需要长时间的,无论你天赋多高,无论你背景多深,这个阶段至少需要五年。

很多人可能还没有渡过这个阶段就放弃了,所以,造成了房地产策划成才率不高。

圆规正传,为什么是五年。

首先,是工作内容,其次是工作的意义。

简单罗列一下房地产策划需要的基础技能:文案、数据分析、市场调研、项目运营及推广、方案、房地产建筑基础、市场营销的理念及应用。

这些技能不是简单的了解,而是熟练的应用,更重要的是完全领悟,终极目标是把这些技能融会贯通。

这就是你的工作内容。

为什么?我们来探讨一下房地产策划工作的意义。

你是来解决整个项目运营问题的专业人员,如何体现你的专业呢?如何能不被动执行呢?如何能在房地产开发中起到你应有的作用呢?

说白了,就是如何卖房子呢?!

你的意义就是回答:如何卖房子里的‘如何’的!

写到这,你就真正的在房地产策划中走到了你的职业第一阶段“见自己”。

“见自己“的核心就是你完全可以解决在项目的各个阶段存在的问题。

第一,你已经基本能够将所有的技能融会贯通;

第二,你能够实现你在一个项目中扮演的房地产策划的意义。

恭喜你,你才刚刚入行。

你掌握了以项目的常规运营、推广的核心技能。

核心标志,年报!(年报的写作如果大家感兴趣可以留言,我会耐心作答,就不展开说了)。

年报,是你参与企业经营、项目运营,第一次真正融入房企的关键阶段。

你具备了把握项目的能力,那么你如何具备把握你职业命运的能力呢?

房地产行业现在面对的市场动荡?房地产行业的未来前景?作为一名房地产策划你在房地产行业中的兴衰?

那么,你要开始你第二阶段的征程了。


|“见天地“。

如果给这个阶段一个人生的定义的话,那么应该是人生的宇宙观建立。

我解释一下宇宙观,举个例子:

你上一列火车,你首先是四处张望,看看内部空间的布局,洗手间在哪,茶水间在哪,你的位置在哪,座位处在车厢的哪个位置。等等吧......

这些就是宇宙观在你生物本能的表现。就是宇宙观。也就是建立你生存在空间上的基础。

在房地产层面,房地产策划要回答三个问题。

1、在房地产行业中,资金安全性如何保证,你在其中扮演什么样的角色;

2、房地产战略布局或者说下一步的走向,你将扮演什么样的角色;

3、在目前房地产行业中,你会选择什么样的平台来发展自己。

这个阶段,其实确立了你所处的位置。

相比与价值观的建立,宇宙观的建立周期要短一些,因为宇宙观所需要的条件比较客观。但是,由于每个人对同一个条件的理解和感受不同,因此,宇宙观本身是属于你的,因此,宇宙观也是你的主观认识。

如何建立宇宙观呢?

站在房地产策划的角度来进行描述。我举个例子:

在你写营销报告中,有两个非常重要的部分:

第一部分、市场调研:宏观、中观、微观;你进行数据整理,研究最终要得出结论,这是你对市场的横向理解,你的结论就是你对空间市场的认识,这个我们叫做宇宙观中纬度的认识,慢慢的你会发现,你的判别经验会积累成为标准,也就是你对市场的纬度层面的认识;主要帮助你判断市场竞争环境,整盘去化周期等项目问题;在企业层面主要为企业经营战略、企业投资布局做相关的依据;

第二部分、本案分析:区域、配套、地块,等等;也是一样通过你的认识,你对本案有了初步的认识,这是你对市场的纵向理解,这个就是宇宙观中经度的理解。随着积累经度或者本体的条件在优势利用、劣势规避等方面,你也会形成自身的见解,这就是你在工作中形成的经度层面的认识。未来帮你判断企业的核心优势,企业发展短板;在项目阶段保证项目持续现金流,如何实现项目的利于最大化,项目重大风险预判等。

最终,你的可行性方案、定位报告、定价报告、年报中,将充分展示你的房地产策划的宇宙观。

以上是宇宙观的表现及应用,因为宇宙观是你的,因此,宇宙观本身是主观的,如何确立你的宇宙观?

要结合你自身的优势,我用战略对房地产策划进行一个简单、初级的分类:经营战略型;逻辑战略型;直觉战略型;

经营战略型:市场是经营战略型的核心优势,主要擅长企业运营,项目规划。对各种数据指标具有前瞻性,对企业运营更关注,有独到的见解。深度较深,但广度不足;

逻辑战略型:挖掘问题是逻辑型的核心优势,主要擅长解决项目各阶段的实质性问题。对解决方案、项目目标等较为关注,在企业、项目节点及趋势把握上有独到见解。应变能力较强,但深度不足;

直觉战略型:对形式、战术更为敏感,主要擅长视觉展示、项目体验等外部外部环境的研究。直觉很敏锐,对色彩、体验等更为关注。在企业的精神展示层面、项目的外在表现层面有独到见解。文化积淀为主,需要长时间的沉淀。

我的模型非常初级,只是一个意识层面的分类,我想表达的主要是每个人的诉求层面的不同。谁都有未来,真正的成功不仅在于天赋,更在于坚持。

基本上,宇宙观阶段的初步建立,是在你完成房地产策划基础工作后,或者你对房地产策划的基础认识定型后一个第二次升级的过程。

我举个例子:你刚刚开始做地产策划的时候,是各家公司在选择你,你通过努力建立了地产策划的工作经验,也有一定的实操能力。开始由单纯的执行层向决策层或者辅助决策层过度,这个标志就是在方案阶段,你的观点已经可以占到一定份额的阶段。你开始进入第二次升级。

在这个阶段中,尤其是在你建立的过程中,风险也是比较大的。由于你的宇宙观建立本身出发点或者观点不能与市场结合,或者你的判断不适应市场,那可能就是颠覆性的再造,这个风险很大。

我觉个例子:拿我举个例子吧,我创业失败三次,其中一次:

第一次,我选择了房地产三级市场(房地产中介行业),我的判断依据是手中的资源,人才资源,我有一些我认为很有竞争力的中介人才资源,同时,我有房源资源,另外,我对当地的二手房市场进行了三年成交量的分析,最终我做出决定。经历了两年,失败了。

原因:

1、一级土地市场持续放量,房企的高强度开发,大量的新房进入市场,对二手房冲击严重;银根收紧,融资成本提高,开发商为了保证现金流,房价下行,观望情绪浓重。当时,对动态土地一级市场关注度不够,造成了市场低迷,最终难以为继;这是宇宙观纬度认识不足造成的;

2、当时选择合伙,对公司本身的运营及发展,没有达成共识。最关键的,企业文化的形成是过于形式化的。

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我在这补充一下企业文化我的认识:

文化是什么?口号?目标?特征?优势?

我认为的文化:就是你生存必须遵守规则,或者你生存的核心战略。文化一定是和你的生存紧密相关,没有之一。

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我们的企业文化是拿来主义,我们真正的文化是每个人的基本利益。因为不统一,在最终命运的选择上分道扬镳。

这就是宇宙观纬度的建立没有抓住问题的根本造成的。

那么可想而知,当你失败的时候,如果你没有分析清楚原因,那么你将面对的是彷徨,因为,结果否定了你的认识,重新建立是需要成本的,而这个时候的成本是相当高的。所以,重新建立的时间成本、人力成本、思维成本。

但是,如果你的价值观足够的扎实,你的价值观足够的明确,也就是你的基础很牢固的情况下,你的风险将会大大降低。它可以确保你有重新构建宇宙观的信心,否则,很多人选择了另外的一条路,那么,换行穷三年是成立的,因为,你的思想构架基本需要从价值观开始,从零开始。

总之,宇宙观的建立的基础有两个:第一是对外部世界的认识,这种认识是循序渐进的,它有一个深化、沉淀、推理、适应的过程;第二是对自身的认识,这种认识的核心依据是“保证自身(房地产策划)存活的核心条件。因为,你自身的客观条件虽然也在不断的增长、完善,但是,自身条件的特质是不变的。

你的自身条件特质就是你坚持的核心依据。这就是你在行业里立足的根本。所以,总有人讲坚持!坚持什么?坚持你自身条件的特质!那么变量就只有外部世界的变化和你对外部世界的认识了,在这个空间里的调整,就是你的宇宙观的模型。



|“见众生!“

首先,我要再次强调一点,这是我思路的分享,所以,它不是你的参照系。你只需要了解方法,然后辨别方法你是否有启发就可以,人生的道路,不在脚下,而在你内心中,因为,你的人生是你想象出来的。

众生,就是人生观的建立。

你就是个卖房子的!

你在卖房子中扮演的角色,就是你的人生。

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其实这个版块我想了好久,迟迟不能展开的原因有两个:由于目前我探讨的房地产市场是一个商业文明的产物,如果站在商业文明下,它的源动力一定是贪婪。

而我本人是个农业文明的产物,我用我的意识去诠释一个商业文明的产物本来观点就非常的另类、蹩脚。

最终还要下一个披着商业文明外衣的农业文明的骨架的结论。好矛盾。

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首先,我没有否定自己,因为我就是用我这套东西存活下来的,另外我也在寻求发展。我只是觉得自己比较另类,大家讲房地产策划都是一大堆表格、一大堆数据、一大堆模型,我讲房地产策划都是我认为的人生道理。

其次,我把房地产行业认为的非常朴实,就是提供人类居住环境的一个工具。只在生存角度来理解。但是现在的地产市场却是虚拟经济。所以我显得格格不入。


写人生观,我还是希望大家了解我的思考背景,我没有给你未来,我只是希望你能回归,回归本质。我解决不了杠杆率的问题,我也解决不了宏观调控问题。

我写这篇文章只想解决一个问题,让自己不那么浮躁。

所以,我只写我的房地产人生观。举个例子,让大家来评判我一下吧。

先说一下我的价值观,我擅经营,因为我做了十几年的市场调研,对市场还是有自己的见解的。我一直以来无论在企业还是自己的工作室我都是主要做战略的,革命分工不同,没有好坏之分。

我的宇宙观:

从市场层面,未来房地产一定会成为传统行业,传统行业的标志就是行业成熟、市场细分、产销脱离,利润从开发下沉到营销。这就是我认为的未来房地产市场。

留两个话题:

“渠道为王”是房地产行业的原罪吗?

被房地产策划认为的“地缘客户“这条铁律正在消失!

我会通过这两个话题,诠释我的地产产品观,在这不展开了,持续关注。


从自身的层面,我未来一定会成为房地产行业的经销商,注意现在叫渠道商。未来开发利润会大幅度的下沉,现在渠道的利润大家都很清楚了,对吧?只是渠道公司利润不高,都市场分配了,过渡期嘛,忍耐!

贪婪!猥琐!并没有!


接下来,就是我的人生观。

|房地产产业化

房地产的产业化核心是经营!经营成立,产业化才成立。

举个例子:

我不点名了,各种小镇吧。活得好的多吗?对吧?看新闻,经营不善这个词常见吧?

我的宇宙观的经度是什么?善经营。因此,房地产产业化一定是我要涉足的领域,目标!

我的初衷不是建设,是经营。长效机制,有生命力的。

当然,这个话题太大了,我至今只停留在想象中。拿出来不是让你笑话我的,是希望有想和我交流的人,帮我提意见,给支持的。

我就说一个点,拿知乎举个例子吧,我最喜欢的互联网平台。知乎,今天的广告植入送给你,不客气!

如果你长期关注的话,你会发现,这么专业一个问题平台,在纵深的领域深度还是需要积累的,比如:地产策划这个类,更新不是那么快,而且大家都以解决实际问题为主。而发展的根本是什么?文明!文明推动发展!文明又是什么?文明就是你生存的根本。

我不解释,你自己理解吧。

我可以非常严肃的告诉你,这个版块,我说的是我自己,我不光要把想法告诉你,我还要把我的态度告诉你,我就是个屌丝!谢谢!


|房地产市场导向

终极梦想!鄙人的!为市场而生!

两个问题:

请你打开某房地产门户站搜集你所在的城市top10企业的户型,请你把logo去掉。然后得出的结论是,混到一起,分不清。产品同质化嘛!

还有我是一个北方人!在往前推五年吧,我们请了一家广州的设计公司做户型,交房的时候才发现,没有空调机位哦!豪宅!外墙打洞洞,劈开砖立面图都是空调外机的哦。好尴尬啊!居然还要那么高的设计费!我们很无知!

等你成为经销商,定制!为需求而生!

我在做梦,不好意思!但是真的这是我想看到的结果。

我的人生可能就在路上。。。。。。它有多远我不知道,它有没有路我不知道,但它是我的,我知道!


做一个策划,做一个有人生观的策划,才是你的职业规划。

彩蛋:

所有配图均为终南山实景拍摄,感谢作者,如有侵权,请告知!

人和动物的区别,就在于思想的运用,思想的运用在每个人的人生里能占到1-2%,这就是我们能够占据地球的核心竞争力。你的人生规划就是思想意识层面的调动。贪婪、物欲所有的生物都有是求存的表现,所以,请你问我问题的时候请深入思考。